Foire aux questions sur le Bail Réel Solidaire

1. Les ménages ne doivent pas dépasser le plafond de ressources N-2 (voir avis d’imposition : revenu fiscal de référence) à la date de signature du contrat de réservation.

2. S'engager à vivre en résidence principale dans le logement.

3. Ne pas être propriétaire d'un logement qui peut vous servir de résidence principale.

Les plafonds de ressources sont fixés annuellement par l’État. Vous les trouverez sur le site de l’état BORIS : https://boris.beta.gouv.fr/simulateur-eligibilite

Dans le cadre du BRS, seule la surface habitable sert de base de calcul à la redevance.

Une fois les formalités notariales effectuées, ce n’est qu’à la livraison du logement que vous serez redevable de cette redevance.

La redevance est soumise à l’Indice de Révision des Loyers (IRL), sous contrôle de l’Etat en fonction des données de l’Institut National des Statistiques et Etudes Economiques (INSEE)

Le règlement de cette redevance est effectué en prélèvement automatique mensuel.

Le prélèvement automatique est la méthode qui impacte le moins le cout de la redevance mensuelle.

Après réception de votre RIB, l'OFS vous proposera un mandat de prélèvement avec l'échéancier associé pour l'année en cours. Il sera à nous retourner signé au maximum 1 mois avant votre entrée des lieux.

Dans le cadre du BRS cette possibilité n’est pas offerte, il vous est donc impossible de le proposer à la location. Tout non-respect de cette obligation vous expose à une possible résiliation de votre bail.

En marge de l’entretien courant, vous pouvez faire des aménagements sans pour autant porter atteinte à l’intégrité du bien. Pensez que les travaux des uns peuvent ne pas plaire aux potentiels acheteurs en cas de revente.

La revente d’un logement en BRS est possible sous certaines conditions : le nouvel acquéreur doit respecter les 3 critères d’éligibilité (plafond de ressource, résidence principale, non propriétaire d'un logement qui peut répondre à la résidence principale).

Le prix de vente est encadré, il correspond au prix d’acquisition, réévalué sur la base de l’IRL, et l’éventuel valorisation des travaux effectués. Les conditions de revente sont précisées dans le BRS signé.

En cas de difficultés à trouver un acquéreur pour son logement, le vendeur bénéficie d’un accompagnement de l’Organisme Foncier Solidaire pour trouver un acquéreur éligible.

En tant que propriétaire, vous devez payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) d'un bien immobilier bâti, par exemple un logement (appartement ou maison), au 1er janvier de l'année d'imposition.

Sur le même avis d'imposition, vous trouverez la taxe foncière sur les propriétés baties (TFPB) et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Le prix est calculé suivant une base fixé par l'état, et d'une partie variable fixé par la commun de résidence. Il est donc différent d'une commune à une autre.

Plus d'informations sur le site service public :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59/personnalisation/resultat?lang=&quest0=0&quest1=1&quest2=1&quest3=1&quest4=1?=

A la revente, vous êtes libre de fixer le prix de votre logement en fonction du marché immobilier de votre bien, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de vente. De plus celui-ci pourra vous aider à comprendre les conditions de revente de votre BRS.

Toutefois, le prix de revente ne pourra dépasser le plus petit des deux calculs suivants :

• Prix de vente maximum définit dans votre BRS annexé à l'acte de vente. En général il est prévu une revalorisation annuel au taux de l'IRL de votre achat initial + la valorisation des travaux effectués par un professionnel amenant une plus value à votre logement (les travaux d'entretien ne sont pas compris dans ce calcul). Allez voir votre BRS pour des informations plus précises.

• Le prix de vente maximum définit par l'état de l'année en cours exprimé en €/m² de surface utile. Votre surface utile est définit dans les plans remis à l'acte de vente.

Dans le cas d'un rachat par l'OFS, si le logement est dégradé ou non entretenu, le BRS prévoit que l'OFS peut faire appel à un expert externe pour calculer le préjudice du manque d'entretien de votre logement. Ce montant sera déduit du prix de rachat.

 Si vous occupez un logement en couple (mariage ou PACS), le conjoint survivant n’a aucune formalité à effectuer : il continue l’occupation régulière du bien.

Si vos héritiers répondent au critère d’éligibilité et souhaitent occuper le logement devenu libre, ces derniers devront contacter l’Organisme de Foncier Solidaire de Golfe du Morbihan Vannes Agglomération dans le but d’obtenir un agreement et occuper le bien à titre de résidence principale.

Dans le cas contraire, le bien devra être proposé à la vente. Si cette situation se présente et que les héritiers ne parviennent pas à proposer un ou des candidat(s) éligibles au dispositif BRS, l’Organisme de Foncier Solidaire de Golfe du Morbihan Vannes Agglomération peut vous accompagner dans vos démarches ou racheter le logement sous conditions décrites dans le Bail Réel Solidaire.

Souvent les banques demandent le Bail Réel Solidaire de la résidence, demandez le à votre vendeur afin qu'il puisse le récupérer et vous le transmettre.

Ca dépend !
La vente de logement BRS devient de la vente dans l'existant.
Les frais de transactions lors du rachat par autrui s'élèveront à environ 7,5% au lieu de 2,5% dans le neuf.
Votre logement en BRS sera donc plus cher de 5% par rapport à un logement BRS neuf. Il faudra donc attendre que le prix du neuf augmente de 5% pour pouvoir être au même prix que le neuf.
Cette augmentation du neuf varie suivant la conjoncture immobilière, si celle-ci est dynamique ça peut aller vite, à l'inverse si le marché n'encourage pas la vente, cela peut prendre environ 5 ans.
Si vous souhaitez vendre avant la fin de la construction, alors celui qui rachète bénéficie des taxes du neuf (2,5%), retournez-vous vers le promoteur, celui-ci pourra probablement vous aider à le revendre.

On résume :

-Si les travaux ne sont pas finis, vous avez de fortes chances de pouvoir revendre au même prix.
-Si les travaux sont finis :

• Soit la conjoncture immobilière est forte (ventes nombreuses) votre BRS pourra être vendu à son prix d'origine sous 2 ans environ.

• Soit la conjoncture immobilière est faible (peu de ventes), votre BRS pourra être vendu à son prix d'origine sous 5 ans environ.