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L'OFS et les syndics de copropriétés
Règlement de copropriété et EDD
L'EDD et le RCP s'effectuent comme toute opération immobilière, pas de particularités avec le BRS.
Toutefois à titre pédagogique pour les futurs syndics et copropriétaires, nous vous proposons le texte ci-dessous qui permet de comprendre les répartitions de droit de vote entre l'OFS et les propriétaires des BRS, ainsi que les relations entre le syndic et l'OFS.
Qui vote quoi en assemblée générale ?
Répartition du droit de vote entre l'OFS et le preneur
Lorsqu'un lot est détenu en bail réel solidaire (BRS), deux acteurs sont concernés : l'organisme de foncier solidaire (OFS), propriétaire du foncier, et le preneur du bail réel solidaire, qui occupe le logement. Le preneur vote sur la quasi-totalité des décisions de l'assemblée générale. L'OFS ne conserve le droit de vote que sur les décisions qui touchent au foncier, à sa consistance et aux règles propres au bail réel solidaire.
| Décision | Qui vote | Référence |
|---|---|---|
| Actes de disposition sur les parties communes rendus nécessaires par une obligation légale ou réglementaire | L'OFS | Loi de 1965, art. 25 d) |
| Travaux comportant transformation, addition ou amélioration | L'OFS | Loi de 1965, art. 25 n) |
| Acquisitions immobilières et autres actes de disposition | L'OFS | Loi de 1965, art. 26 a) |
| Modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes | L'OFS | Loi de 1965, art. 26 b) |
| Toute modification du règlement de copropriété portant sur les spécificités du bail réel solidaire | L'OFS | CCH, art. L. 255-7-1 |
| Toutes les autres décisions, notamment le budget, l'approbation des comptes, l'entretien courant, la désignation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux obligatoires et les équipements | Le preneur | CCH, art. L. 255-7-1 |
Sur toutes les autres résolutions, l'OFS ne vote pas, mais il peut assister à l'assemblée générale et y formuler ses observations.
En pratique : pour savoir qui vote, une question suffit le plus souvent : la décision touche-t-elle au foncier, à sa consistance ou aux règles propres au bail réel solidaire ? Si oui, c'est l'OFS ; sinon, c'est le preneur. En cas de doute, reportez-vous au tableau.
Relations entre le syndic et l'OFS
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Convocation. Le syndic convoque l'OFS à chaque assemblée générale, dans les mêmes formes et les mêmes délais que les copropriétaires, soit, sauf urgence, au moins 21 jours avant la date de la réunion. La convocation est accompagnée de l'ordre du jour et des documents joints. Le procès-verbal de l'assemblée est ensuite transmis à l'OFS.
En pratique : la convocation reste nécessaire même lorsqu'aucune résolution n'est réservée à l'OFS, puisqu'il peut assister à l'assemblée et y présenter ses observations.
- Charges. Aucune charge ne peut être appelée auprès de l'OFS, y compris au titre des décisions qu'il a votées ou qui ont été prises pour son compte.
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Validité des décisions. Sur les points réservés au vote de l'OFS, une résolution adoptée sans lui peut être contestée dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à compter de la notification du procès-verbal.
En pratique : repérez à l'avance, dans l'ordre du jour, les résolutions relevant des articles 25 d), 25 n), 26 a) et 26 b) de la loi de 1965 ou touchant aux clauses propres au bail réel solidaire, et vérifiez que l'OFS est présent ou représenté pour les voter.
Cette page est un support pédagogique. Elle ne se substitue pas aux textes de loi, auxquels il convient de se reporter.
Convocations de l'OFS aux Assemblées générales de copropriété
Une seule adresse, quelle que soit la copropriété. Ajoutez-la dès maintenant à la liste de diffusion de vos convocations : cGh2RGxueGRrbG1xMWZ/aQ==
Vous pouvez avoir plus d'information dans notre brochure : "A donner aux syndics-ofs.pdf" dans notre espace de téléchargement.