Montage financier avec l'OFS

Chaque projet a une charge foncière différente, il faut nous consulter en amont suivant la procédure en bas.

Nos conditions suspensives sont les suivantes :

• Versement du prêt GAIA de la Banque des Territoires à la date prévisionnelle d'achat

• Précommercialisation de 50% du CA vente des BRS par l'opérateur BRS

• Respect de la programmation annexée à l'agréent opérateur y compris CA de vente HT des logements

• Paiement du droit d'appui par l'opérateur BRS à la signature du BRS

• Respect de la tolérance de l'avis des domaines (demandé par l'OFS) sur le prix foncier

Dès l’atteinte des conditions d’achat (taux de précommercialisation 50%), 3 actes sont signés :

• L’opérateur signe ou a signé l’acte terrain (avec paiement différé possible si 100% BRS).

• L’opérateur et l’OFS signent l’acte terrain et le BRS le même jour, l’OFS verse les fonds à l’opérateur, l’opérateur verse le droit d’appui à l’OFS

• L’opérateur reçoit les fonds de l’OFS et verse l’achat total du terrain au vendeur si paiement différé.

Si non atteinte  des conditions d’achat (taux de précommercialisation 50%) :

• L’opérateur signe l’acte terrain et porte financièrement la partie BRS jusqu’à l’atteinte des 50% de la précommercialisation

La redevance ménage est calculée forfaitairement pour chaque logement. Le montant est indiqué dans l'agrément opérateur. Elle est calculée progressivement en fonction de la surface du logement : plus la shab est grande plus le ratio est bas et inversement.

Elle est due à la livraison de l'opération, nous l'appelons directement mensuellement auprès des acquéreurs (on ne passe pas par les copro !).

Le droit d'appui (ou redevance opérateur) de nos opérations est une variable qui ajuste le bilan financier de l'opération pour atteindre l'équilibre. Cet variable permet de répondre à 3 contraintes :

- Le paiement des remboursements de mensualités et intérêts du prêt pendant les travaux jusqu'à la livraison aux acquéreurs. Contrairement aux acquéreurs, cette redevance est forfaitaire chez les opérateurs, avec tout de même une date maximum de livraison dans l'agrément opérateur.

- Assurer la capacité de l'OFS à racheter le logement des acquéreurs à leur demande pendant toute la durée du BRS (obligation CCH). On provisionne 1% du chiffre d'affaire de vente des lgts BRS, ce qu'exige la Banque des Territoires. C'est une forme d'assurance rachat que paie l'acquéreur, elle est calculée sur une base d'un rachat actualisé au marché en cours avec une décote de 40%, c'est un bon équilibre entre assurance rachat/impact prix du lgt).

- Assurer une marge d'autofinancement pour rendre l'OFS pérenne à partir de 2030, de 1500€/lgt.

L'équilibre de l'opération dépend ensuite de plusieurs critères qui vont l'influencer, par exemple les facteurs par ordre d'importance qui vont influencer à la baisse cet équilibre sont :

        ->1 shab moyenne de l'ensemble des BRS (variation moy d'env +/- 80€/m²shab sur la charge foncière), plus c'est bas plus il y a de déficit.
        ->2 le cout de nos frais de gestion pour accompagner les opérateurs, pour gérer le quittancement mensuel des acquéreurs, gérer les impayés, et assurer nos missions minimum dans les copro. On est à 250€/logement/an, fixe sur toutes nos opérations, on est très vigilant à ne pas l'augmenter en optimisant nos temps alloués à chaque opération, pour chaque copro (on priorise donc).
        ->3 le chiffre d'affaire des BRS : comme nous devons provisionner 1% de ce CA pour le rachat, il dépend donc des prix des logements.
        -> etc comme le taux du livret A, nos intérêts de prêts sont dynamiques : tx livret A +0,6%; le taux d'impayés qui évolue en fonction des constatations, le taux d'aléas en fonction de la complexité de l'opération....

Voici les données à minima dont on a besoin :

• La date de livraison maximum compris tout aléas

• La programmation moyenne (ou précise si vous l'avez!) : nombre de logements par typo, shab moyenne par typo

• Les prix de vente moyens (ou précis) des logements par typo

• La commune concernée

• A qui l'OFS achètera la part terrain

• Qui sera l'opérateur BRS

Tout cela s'indique dans notre fichier excel en téléchargement sur notre espace téléchargement (2 onglets). Sans ce fichier nous mettrons plus de temps à répondre.